Leasing habitacional
06 octubre 2006
Por: Miguel Yances Peña. Columnista de El Universal de Cartagena.
El leasing ha sido durante mucho tiempo un instrumento muy útil en el financiamiento de bienes de capital, porque les permite a los empresarios pagarlos con las utilidades obtenidas de su explotación comercial, y al final del periodo pactado, adquirirlo ejerciendo la opción de compra; o simplemente renovarlo modernizando el equipamiento con un nuevo leasing, sin necesidad de venderlo, como sucede cuando se es propietario del activo.
Desde el punto de vista tributario, mientras dura el leasing, los bienes de capital no son un activo que incremente el patrimonio, sino un gasto (el pago del leasing, o arriendo comercial) que lo disminuye, y con ello la carga tributaria.
Pero a pesar de todos estos beneficios, solo hasta hace poco, y gracias al decreto presidencial 1787 del 2004 que reglamentó las operaciones de Lesing Habitacional prevista en el Estatuto orgánico del sistema financiero -al ser adicionado por Ley 795 del 2003- se ha puesto en práctica para la compra de vivienda nueva o usada, con beneficios tanto para las entidades crediticias como para los adquirientes de vivienda, y para el mercado inmobiliario, porque al disminuir el riesgo y la carga tributaria, ha permitido bajar las tasas.
Los créditos de largo plazo, en especial los de vivienda familiar, conllevan muchos riegos: entre otros, la dificultad para disponer de la vivienda en caso de incumplimientos del deudor, porque la ley protege la vivienda familiar. Los juicios de lanzamiento y recuperación del activo son largos y enredados; y cuando se resuelven, puede suceder que la deuda haya crecido tanto, que el activo no cubra su monto. En cambio con el leasing habitacional, la vivienda queda escriturada al banco, de manera que en el peor de los casos, los juicios se limitan al lanzamiento.
En la práctica funciona como un arriendo en el que el arrendatario se responsabiliza del buen cuidado, del pago de todos los tributos que caigan sobre el inmueble, y del pago de los consumos de los servicios públicos. Por lo tanto requieren de mayor vigilancia que la que ejerce el banco sobre una deuda hipotecaria, o la de una agencia inmobiliaria sobre los bienes arrendados.
Para asegurar el buen cuidado del inmueble y el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias, los contratos de leasing habitacional establecen cláusulas –algunas puramente subjetivas de evaluar- que le permiten al banco recuperar el inmueble ante la violación de cualquiera de ellas. Eso, y el no sentirse dueño del bien por estar escriturado al banco, atemoriza a algunos deudores que prefieren las hipotecas.
La verdad es que la propiedad y las obligaciones contractuales, son los únicos elementos que diferencian los dos sistemas de financiación: ambos requieren de una cuota inicial (el banco solo presta un porcentaje de su valor comercial), se pueden pactar en tasa fija o en tasa variable (UVR), en plazos similares, en modalidad de cuotas fijas o decrecientes, y al final no se requiere ningún pago adicional, pues el valor de salvamento en el leasing se establece como cero.
Dicho en otras palabras, al final, el leasing habitacional se convierte, igual que el hipotecario, en un derecho, -no en una opción, como en los otros leasings- pero en cualquier momento antes de su terminación, se comporta como un arriendo que otorga la opción de compra.
En lo personal pienso que el leasing habitacional es una muy buena opción de financiamiento para la compra de vivienda, y sería muy bueno para el mercado de la construcción que se pudieran establecer leasings habitacionales para la compra de vivienda sobre planos. Exige más responsabilidad al tomador, pero otorga las tasas mas bajas del mercado.
El leasing ha sido durante mucho tiempo un instrumento muy útil en el financiamiento de bienes de capital, porque les permite a los empresarios pagarlos con las utilidades obtenidas de su explotación comercial, y al final del periodo pactado, adquirirlo ejerciendo la opción de compra; o simplemente renovarlo modernizando el equipamiento con un nuevo leasing, sin necesidad de venderlo, como sucede cuando se es propietario del activo.
Desde el punto de vista tributario, mientras dura el leasing, los bienes de capital no son un activo que incremente el patrimonio, sino un gasto (el pago del leasing, o arriendo comercial) que lo disminuye, y con ello la carga tributaria.
Pero a pesar de todos estos beneficios, solo hasta hace poco, y gracias al decreto presidencial 1787 del 2004 que reglamentó las operaciones de Lesing Habitacional prevista en el Estatuto orgánico del sistema financiero -al ser adicionado por Ley 795 del 2003- se ha puesto en práctica para la compra de vivienda nueva o usada, con beneficios tanto para las entidades crediticias como para los adquirientes de vivienda, y para el mercado inmobiliario, porque al disminuir el riesgo y la carga tributaria, ha permitido bajar las tasas.
Los créditos de largo plazo, en especial los de vivienda familiar, conllevan muchos riegos: entre otros, la dificultad para disponer de la vivienda en caso de incumplimientos del deudor, porque la ley protege la vivienda familiar. Los juicios de lanzamiento y recuperación del activo son largos y enredados; y cuando se resuelven, puede suceder que la deuda haya crecido tanto, que el activo no cubra su monto. En cambio con el leasing habitacional, la vivienda queda escriturada al banco, de manera que en el peor de los casos, los juicios se limitan al lanzamiento.
En la práctica funciona como un arriendo en el que el arrendatario se responsabiliza del buen cuidado, del pago de todos los tributos que caigan sobre el inmueble, y del pago de los consumos de los servicios públicos. Por lo tanto requieren de mayor vigilancia que la que ejerce el banco sobre una deuda hipotecaria, o la de una agencia inmobiliaria sobre los bienes arrendados.
Para asegurar el buen cuidado del inmueble y el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias, los contratos de leasing habitacional establecen cláusulas –algunas puramente subjetivas de evaluar- que le permiten al banco recuperar el inmueble ante la violación de cualquiera de ellas. Eso, y el no sentirse dueño del bien por estar escriturado al banco, atemoriza a algunos deudores que prefieren las hipotecas.
La verdad es que la propiedad y las obligaciones contractuales, son los únicos elementos que diferencian los dos sistemas de financiación: ambos requieren de una cuota inicial (el banco solo presta un porcentaje de su valor comercial), se pueden pactar en tasa fija o en tasa variable (UVR), en plazos similares, en modalidad de cuotas fijas o decrecientes, y al final no se requiere ningún pago adicional, pues el valor de salvamento en el leasing se establece como cero.
Dicho en otras palabras, al final, el leasing habitacional se convierte, igual que el hipotecario, en un derecho, -no en una opción, como en los otros leasings- pero en cualquier momento antes de su terminación, se comporta como un arriendo que otorga la opción de compra.
En lo personal pienso que el leasing habitacional es una muy buena opción de financiamiento para la compra de vivienda, y sería muy bueno para el mercado de la construcción que se pudieran establecer leasings habitacionales para la compra de vivienda sobre planos. Exige más responsabilidad al tomador, pero otorga las tasas mas bajas del mercado.
6 Comments:
At <$Comentarios$>, ultraninja
ah las notas economicas del fin de semana me producen sueño, y que si con leasing o no no hay plata que alcanze, urv o upac cada dia estamos mas pobres porque el gobierno es corrupto, el polo es narcoterrorista y todo el producto se va en guerra o se lo roban.......lo bueno de vivir en Colombia es que plata para trago y rumba siempre ahi, eso siempre aparece por algun ladito.
At <$Comentarios$>, Anonymous
Me parece una columna con datos excelentes para el publico. Mis felicitaciones al señor Yances. Por favor mantenga este tipo de informacion ocacionalmente en sus columnas, que aunque no se presta para polemica y comentarios de los lectores, es muy util.
At <$Comentarios$>, ultraninja
no por favor no mas de estas notas, es buena pero es que yo soy pobre y a duras penas puedo pensar en pagar la hora-internet para hablar a favor de mis amigos del polo....asi queno puedo pensar en leasings, si todavia vivo en la casa de mis padres porque no he podido independizarme porque esos leasaing o arriendos estan por las nubes y con ese salario tan chimbo que tengo....
At <$Comentarios$>, Caliche
Lamento bastante no haber tenido la oportunidad de haber leido a tiempo la columna anterior del señor Betancur. Y me tomo el atrevimiento de hacer un comentario al respecto en este espacio, por lo que presento mis disculpas al señor Yances.
En dicha columna el autor insiste tercamente en afirmar teorias que hace mucho se han probado falsas.
Creo que esto es el resultado del complejo que sufren muchos colombianos que viven en los Estados Unidos, que es, sentirse mas gringos que el mismo bush.
Si el desgraciado Saddam hubiera tenido siquiera un Skud, pueden estar seguros que no hubiera dudado por un segundo de dirigirlo a Tel Aviv al primer indicio de la invacion americana.
Ademas el señor Betancurt veladamente trata de conectar a Saddamm con la destruccion de las torres de NY. Truco que fue intentado sin exito por parte de la administracion cuando se reveló publicamente la falacia de las armas de destruccion masiva.
En los Estados Unidos la gran mayoria de la poblacion estan en desacuerdo con la continuacion de la ocupacion de Irak. Solo lo fanaticos de derecha extrema, que no son muy diferentes de los fanaticos musulmanes que tanto critican, siguen obstinados en apoyar esa causa.
Algo mas, creo que los problemas que tenemos en Colombia con los narcoguerrilleros merecen mas atencion nuestra que las "preocupaciones" que puedan tener los "republicanos" colombianos en el extranjero.
At <$Comentarios$>, DieGoth
Es interesante el plan del leasing especialmente por la opción de adquirir la vivienda a un costo más cómodo que el método tradicional.
Miguel: ¿hay algún estudio sobre leasing habitacional que incluya material como tablas comparativas? Sería muy útil ver sobre el papel las verdaderas ventajas de ese sistema.
At <$Comentarios$>, Gmar
Siempre he pensado que el leasing aplicado en la compra de vivienda puede ser una solución, pero habría que reglamentarlo para evitar que se convierta en un arriendo agregándole además las obligaciones que tendría que asumir el arrendatario como si fuera el dueño, pero sin serlo, como impuestos prediales y demás. Y si además tiene que dar una cuota inicial que siempre ha sido el gran obstáculo para que la mayoría de las personas adquieran vivienda, no se le ve beneficio.
Ningún plan que incluya cuota inicial ayuda a solucionar el problema. ¿Por que no pensar en un leasing como funciona con las maquinarias que no exige cuota inicial?